حلقه رکود و رونق/پایان نامه عوامل موثر بر قیمت مسکن

ژانویه 13, 2019 Off By 92

سهم تقاضاي سرمايه‌اي در اين بخش در سال 1376، حدود 38‌درصد بوده که در سال 1381 به 58‌درصد افزايش يافته و در مقابل، سهم تقاضاي مصرفي تقاضاي واقعي موثر در سال 1376، از 62‌درصد به 42‌درصد کاهش و در نتيجه تقاضاي غير موثر به صورت چشمگيري افزايش يافته است.

عامل اصلي ايجاد و تشديد حلقه رکود و رونق، مجموعه سياست‌هاي حاکم در اين بازار يعني اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحريک بازار از ناحيه تقاضا با تخصيص و افزايش سقف وام‌هاي خريد مسکن و فروش زمين‌هاي دولتي و کاهش مداخله مستقيم دولت در بازار زمين و آزاد سازي بازار آن است.

عملکرد اين تحريک به گونه‌اي است که بازار را با فشار تورمي‌ از رکورد خارج مي‌کند زيرا با تخصيص و افزايش سقف تسهيلات بانکي، تقاضاي خريد مسکن افزايش مي‌يابد و با رونق نسبي حاصل از اين افزايش تقاضا، تقاضاي سرمايه‌اي به اين بخش وارد شده و از آنجا که زمين از عناصر اصلي تشکيل دهنده قيمت مسکن است، اين پديده، افزايش تقاضا براي زمين وبه تبع آن افزایش قیمت زمین را به دنبال دارد.

افزايش تقاضا در بازار زمين باعث بالا رفتن قيمت زمين شده و از آنجا که زمين جزءجدايي‌ناپذير مسکن است، قيمت مسکن نيز افزايش مي‌يابد. بنابراين عامل اصلي تورمي‌بودن اين بخش در زمان رونق را مي‌توان افزايش قيمت زمين در اين دوران دانست.

در ادامه به دليل افزايش شديد قيمت مسکن و کاهش قدرت خريد، تقاضاي مسکن کاهش مي‌يابد. با کاهش تقاضاي مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمايه‌هاي سرگردان از اين بخش، رکود بر اين بخش حاکم شده و به دليل ارتباط وسيع پسين و پيشين مسکن با ساير بخش‌هاي اقتصادي، اين رکود به اقتصاد ملي نيز سرايت مي‌کند. نکته قابل توجه اينکه با تکرار هر دور از اين حلقه بسته، به دليل افزايش شديدتر قيمت زمين و مسکن، رکود به وجود آمده طولاني‌تر و شديد تر خواهد بود که رکود طولاني فعلي شاهد اين مدعا است و براي ايجاد رونق از طريق تحريک بازار از ناحيه تقاضا، نياز به تخصيص و افزايش وام بانکي، به مراتب بيشتر از گذشته خواهد بود که به دليل عدم توانايي و کمبود منابع مالي عملا غير ممکن است. (سعیدی ، 1390)

طي دهه اخير به‌رغم افزايش متناوب وام خريد مسکن، سهم اين وام از قيمت نهايي مسکن کاهش يافته است که اين نکته مويد ناکارآمدي سياست افزايش مقداروام و ايجاد رونق در بخش مسکن از طريق تحريک تقاضا است. در عين حال، زمين به عنوان مهم‌ترين دارايي حقيقي، داراي بازاري است که با تعامل خريداران و فروشندگان در آن، قيمت آن مشخص مي‌شود و براساس اين قيمت، تخصيص زمين به کاربردهاي مختلف صورت مي‌پذيرد. اين بازار داراي ويژگي‌هايي است که آن را از ديگر بازارها متمايز مي‌سازد.

از جمله اين ويژگي‌ها اين است که در بازار زمين، اعمال حقوق مالکيت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذير است و شفافيت در تعريف اين حقوق موجب کاهش هزينه‌هاي اجرايي و کارآمدتر شدن بازار مي‌شود. همچنين با دوام بودن زمين موجب مي‌شود که در گذر زمان، اعمال حق مالکيت، هزينه چنداني براي مالک نداشته باشد. از سوي ديگر وجود خاصيت ساختاري رانت در بازار زمين موجب مي‌شود که قيمت زمين به وسيله قدرت انحصاري مالکان تعيين شود.

به نظر مي‌رسد براساس ويژگي‌هاي ذاتي بازار زمين که به بعضي از آنها اشاره شد و دلايل ديگري که منجمله وجود اثرات مثبت و منفي بروني آن، تقسيم نابرابر قدرت بازار زمين در ميان کارگزاران

 اقتصادي، خاصه در مورد عرضه انحصاري آن، بالا بودن هزينه‌هاي خريد زمين، سبب کميابي و قيمت بالاي زمين ،مالکیت سهل برآن بدون دخالت دولت ناکار آمد است.(دیاریان ، 1390)

به اين ترتيب ضروري به نظر مي‌رسد که با توجه به «شکست بازار» در بازار زمين، دولت در اين بازار مداخله کند و با اعمال سياستي مناسب، نواقص مربوط به اين بازار را مرتفع سازد. بخش زمين از ابتدا از مهمترين عوامل تورم شديد و بحران‌هاي پيش روي بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه

به خصوصي بودن مالکيت زمين، سعي دولت در مهار افزايش قيمت زمين، جلوگيري از احتکار و واسطه‌گري با شکست روبه رو شد و قيمت زمين از دهه 50 به بعد، به صورت پلکاني بالا رفت. بعد از

آن نيز تا چند سال بازار زمين با رکود مواجه شد و بعد از آن نيز تا سال 1364، دولت سهم اصلي را در عرضه زمين به عهده گرفت. (‌واگذارهاي گسترده اوايل دهه 60) از سال 1366 به بعد نيز پيوسته

شاخص بهاي زمين رشد شديدي داشته که علت غالب آن بورس‌بازي و واسطه گري در بخش زمين و مسکن بوده است.

طي سالهاي 68 تا 80 نرخ رشد قيمت زمين تقريبا 2 برابر نرخ رشد بهاي آپارتمان درکلان شهرها بوده به نحوي که قيمت زمين طي اين دوره 5/22 برابر و قيمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه

متوسط سهم زمين در ايران در قيمت نهايي مسکن 40 تا 50‌درصد است که حکايت از عدم برنامه‌ريزي اصولي و بي‌ثباتي در بازار زمين و کنترل آن دارد.

 بر همين اساس، پس از ملي شدن اراضي کشور، مديريت زمين‌هاي شهري در اختيار سازمان ملي زمين و مسکن قرار داده شد.قريب به سه دهه از فعاليت اين سازمان با دو رويکرد در واگذاري زمين‌هاي دولتي گذشته است. واگذاري زمين «ارزان قيمت» (‌براساس اين رويکرد در ابتداي انقلاب

زمين‌ها به اشخاص و طي دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلي واگذار مي‌شد)، و واگذاري زمين به «قيمت بازار» (‌مکانيزم تعيين قيمت براساس بازار تعيين مي‌شود).

بررسي عملکرد ناشي از اجراي دو سياست فوق نشان مي‌دهد که سياست فروش زمين‌هاي دولتي به هر دو صورت مذکور، سياستي شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصيص بهينه

زمين‌هاي شهري دولتي شده است. معيار «سهم هزينه زمين از قيمت نهايي مسکن» که به عنوان‌ شاخصي‌ جهت سنجش سياست‌هاي فوق است، به خوبي گواه مطلب است.

طي دهه‌هاي اجراي سياست فوق، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزايش نيز مواجه بوده است. متوسط اين شاخص در ايران 40 تا 50‌درصد است که اين سهم در کشورهاي موفق در بخش مسکن 20‌درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانيزم‌هاي لازم جهت کنترل بازار مذکور،

منجر به رشد سريع بورس بازي و دلالي در دوره‌هاي رونق مي‌شود و خود به عامل اصلي ضد توليد مسکن تبديل مي‌شود. (سعیدی ، 1390)